詐欺ではないのですが、不動産のワンルーム投資について高齢者は気をつけなければなりません。
家賃収入が将来の年金のように安定して得られるという魅力的な言葉に惹かれ、不動産投資に興味を持つ方は少なくありません。
しかし、専門知識がない状態で表面利回りだけを信じて投資を行うことは、思わぬ落とし穴に陥る可能性があります。
この記事では、不動産投資のリスクと、投資に成功するために必要な基礎知識について順序良く解説します。
不動産投資の基本
不動産投資は、多くの人にとって魅力的な資産形成手段の一つです。
その魅力は、安定した収入源として家賃収入が毎月入ってくるからです。
不動産投資の最大の魅力の一つは、賃貸物件からの家賃収入による定期的なキャッシュフローです。
多くの投資家は、この収入を将来の年金と同じと見なし、安定した収入源として計画に組み込んでいます。
家賃収入は、適切に管理された物件であれば、景気の波に左右されにくい安定した収益をもたらすことが期待されます。
銀行に預けておいても利息はゼロに等しいことから、不動産に投資して、毎月収益を生むという考えは間違っていません。
しかし、不動産投資が本当に儲かるかどうかと言えば、資産がたくさんあって所有する賃貸物件が数多くあるのでしたら、全体的に運用をすることで儲かるかもしれないのですが、都心にワンルームを一部屋だけ持っていても、果たして儲かるかどうかということを考えてしまいます。
ワンルームマンション投資について
ワンルームマンション投資には、表面的には魅力的な不動産投資に見えるものの、いくつかの落とし穴が存在します。
ワンルームマンションは特に若年層や単身者をターゲットにしていますが、この市場は非常に流動的であるため、空室リスクが高くなりがちです。
場所や経済状況によっては、入居者を見つけるのに苦労します。
学生を対象にしたワンルームマンションは、４月の入学時期が過ぎるとほとんど入居の動きがありません。
したがって、４月までに入居が決まらなければ来年の４月まで入居者はゼロと言ってもよく、空室のまま一年間が過ぎてしまいます。
社会人を対象にしたワンルームマンションは立地が大事で、家賃相場も近くに同じようなワンルームマンションが建つと、賃料を引き上げることが困難になることから家賃相場が下落する傾向にあります。
したがって最初の利回り計算で家賃を決めていたのですが、状況を見ながら家賃を下げないと入居に支障をきたすことから、最初の家賃のまま設定しつづけるのは難しいのです。
そのように考えると、ワンルームマンションの価値が購入時よりも下落して、最初の想定より収益率が下がるリスクがあります。
特に経済的に不安定な時期には、資産価値の減少が見込まれることから、そんなに収益が高い投資ではないのです。
不動産は流動性の低い投資であるのですが、特にワンルームマンションは市場の需要に大きく左右されることから、最初に考えていた利回りが崩れて、資金の回収が困難になることがないようにしなければなりません。
さらに、考えておかなければならないのがマンションの管理費や修繕積立費において、途中値上げされると投資収益に大きく影響します。
固定資産税も必ずかかる税金なことから、最初の表面利回りだけで計算していると大幅に利益が少なくなり、これらのコストが予想以上に高くなると、収益性が著しく低下し、オーナーの持ち出しということになりかねません。
したがって、ワンルームマンションの不動産投資は、簡単に飛びつくのではなく、慎重に考えてやらなけれならないことなのです。
利回り計算
先ほどの表面利回りというのは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値で、どのくらいの収益が出るかという利益率を考えます。
この利益率が高ければ高いほどいいのですが、ただこの表面利回りだけで考えると、先ほどの貸物件を運営するためには、マンションの管理費や固定資産税、修繕積立費などの諸経費を考えなければならず、表面利回りだけでは、本当の利益率にはならずに、管理費や税金、リフォーム代を含んで計算するのが実質利回りということになります。
したがって、表面利回りだけで考えていると、退去者が出て空室が長くなったりリフォームにお金がかかると、収益率に影響してオーナーの手出しということになりかねません。
退去者が出て空き室が続くようになると、家賃収入もストップしてしま宇野で、ワンルームマンション投資は思ったほど収益の高いものではないのです。
不動産投資は、家賃収入が毎月入ってくるからと、老後は安心と思われるかもしれないのですが、いろいろなことを想定して考えると思ったように簡単に行くものではないということを承知しておいてください。
しかし、不動産投資に前向きで収益を上げている人は、不動産投資についてしっかりと学び、いろいろなことを経験して自身の投資目標に合った戦略を立てることができる人です。
不動産投資は潜在的に報酬の安定した投資方法ですが、成功するには市場の知識、物件の選定、資金管理、そして何よりも長いスパンで運用することが大事なことになるのです。
不動産投資の難しさ
不動産投資は、表面上は家賃収入によって安定した収益を得ることができる魅力的な手段に見えますが、実際にはその背後には多くの専門知識、経験、そして慎重な計画が必要とします。
多くの人が見落としがちなのは、成功している不動産投資家のことを見て、自分にもできて毎月収益が上がると思いがちですが、そのような人は不動産市場について深い理解を持ち、複雑な取引に対処するための専門知識を身につけているという人なのです。
素人が簡単に家賃収入だけで生計を立てることは、現実にはほど遠い話なのかもしれません。
不動産投資に素人の人が、物件の選定から購入、管理、そして売却に至るまでの全過程にわたって、知識が求められにはいろいろな経験をした人です。
たとえば、市場分析を行い、適切な物件を見極める能力は基本中の基本であり、物件の状態を正確に評価し、必要な修繕コストを見積もる能力も欠かせない知識が兼ね備えていなければなりません。
また、家賃収入と運営コストのバランスを把握し、実際に手元に残る収益を正確に計算することも成功するための方法です。
不動産取引においては、重要事項説明というものが必ずあって、契約書に書かれていることの理解もしっかりできる人でないと不動産投資では成功しないのです。
サブリース契約や委託管理契約など、一見すると投資家の負担を軽減してくれるように見える契約も、実際には物件の売却を困難にするなど予期せぬ問題を引き起こす可能性があります。
こうした契約に詳しくないままサインをすると、とんでもないことになる可能性もあります。
後になって騙されたと言ったところで、契約書にサインをしてしまえば裁判所に訴えたところでどうすることもできないのです。
素人が専門的な知識や経験なしに不動産投資に手を出した場合、収益を得るどころか、毎月の運営コストやローンの返済で手出しが必要になる場合があります。
このような状況は、投資というよりも負担となり、最悪の場合、投資家の財政的な破綻につながる恐れがあります。
不動産投資は簡単に手を出せるような軽いものではなく、成功するためには、市場の動向を理解し、契約内容を精査し、物件管理に必要なスキルを身につけるなど、多方面にわたる専門知識と経験が必要となります。
したがって、不動産投資に興味がある場合でも、じっくりと学び、十分な準備を行った上で慎重に進めることが成功への鍵と言えるのです。
不動産投資の落とし穴
ユーチューブなどを見ると、不動産投資の難しさや失敗について発信しているのが数多く見受けられます。
金額が大きいために一度失敗すると、人生を狂わしてしまう危険なものが不動産投資なのです。
不動産投資は、初心者が簡単に手を出せる種類の投資ではありません。
不動産投資の魅力は、安定した収入源としての家賃収入を得られる点にありますが、この収入を実現するためには、適切な物件の選定、賃貸市場の需要と供給の理解、そして物件の維持管理に関する綿密な計画が必要なのです。
市場分析を怠ると、高い空室率や競争による賃料の低下といった問題に直面する可能性があります。
さらに、契約書の理解は非常に重要です。
特にサブリース契約や委託管理契約は、物件の柔軟な管理や売却に制約をもたらすことがあります。
投資家は、これらの契約内容を正確に理解し、長期的な運営を見極める必要があります。
市場の動向を理解し、法的な義務を把握し、現実的な期待を持つことの重要性を、不動産投資をしている人は強調しています。
成功への道は、深い知識と徹底した準備、そして市場と法律の変化に対応する能力に長けた人でなければ、ふづさん投資は難しいということです。
不動産投資が初心者にとって簡単な道ではないことは明らかなのですが、適切な教育と計画をもって挑めば、不動産投資は豊かな報酬をもたらす可能性のある投資手段であることも事実です。
したがって、投資を考えている人は、市場の研究から始め、専門家の助言を求めながら経験を積んでいくという、長いスパンで考えなければならなく、思いついたように誰かにそこのかされて、簡単に始めるものではないということです。
また、健全な不動産取引であっても素人には難しいのですが、その素人を悪意を持って騙す人たちもいます。
不動産投資詐欺に騙されないために
不動産詐欺は、二束三文の物件を高値で売り付けたり、架空の取引で手数料の名目で大金を手に入れたりと、実現不可能なほどの高利回りを保証する投資提案には特に注意が必要です。
大金が動くことから不動産詐欺は、世間には数多く横行しています。
不動産投資はそんなに甘いものではないし、美味しい物件ならあえて他人には教えたりしないのに、絶対損をしないと言葉巧みに誘ってきます。
不動産投資詐欺は、巧みな話術や魅力的に聞こえる提案を繰り返して洗脳するようにして、その気にさせるということが目的で、その裏に潜むリスクを理解することが騙されないための方法です。
紹介された投資セミナーなど慎重に判断して、騙されそうだと思ったら断る勇気を持ってください。
断ったから危ない目に遭うようなことではなく、あなたの弱みに漬け込むのが詐欺師のテクニックであり、困ったときは信頼できる専門家に相談したりすることが、詐欺から自分を守ることなのです。
