定年後の生活費や将来の年金への不安から、「安定した家賃収入」という言葉に心惹かれる方は多いのではないでしょうか。
「銀行に預けておくより、毎月家賃が入ってくるので老後の助けになる」
そう考えて、比較的手が届きやすそうな「ワンルームマンション投資」に興味を持つシニア層が増えています。
しかし、ちょっと待ってください。
専門知識がないまま表面的な利回りだけを信じて大切な老後資金をつぎ込むと、思わぬ落とし穴にはまってしまう危険性があります。
今回は、不動産投資のリアルな実態についてお話しします。
目次
表面利回りについて
不動産投資のパンフレットなどで「利回り６％」という数字を目にします。
これは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものが「表面利回り」として書かれています。
銀行に預けるよりこんなにお得
老後の大切な資金として、手元に2,000万円の貯えがあるとします。
これを、 銀行に預けた場合、現在の一般的な金利 0.3％とすると、 2,000万円 × 0.3％ なので、 年間6万円の利息（税引き前）が入ります。
ところが、ワンルームマンションに投資した場合、先ほどの表面利回り6％のワンルームマンションのだったら、家賃を１０万円に設定したら年間120万円の収入があるということになります。
この2つを比べてみると、 銀行なら1年で「6万円」しか増えないのに、不動産投資なら年間「120万円」も入ってくる計算になるということです。
お金がお金を産むということで、銀行に寝かせておく資産があったら、不動産投資にに向けた方がいいという考え方になります。
表面利回りと実質利回りの錯覚
不動産業者のパンフレットや営業トークで必ず目にするのが、「表面利回り〇〇％！」という魅力的な数字です。
しかし、この言葉の響きにこそ、大きな錯覚と落とし穴が隠されています。
表面利回りとは、1年間ずっと空室がない状態で家賃収入を計算したものです。
月に家賃として10万円が1年間入り続ければ、年間の家賃収入は120万円になり、物件価格の2,000万円の投資金額で割ると、ちょうど6％ということになることから、これが表面利回りとして表します。
「実質利回り」という現実
しかし、よく考えてほしいのは、表面利回りとは1年間ずっと満室で、経費も1円もかからなかった場合の、理想の最大利益のことだという点です。
お給料で例えるなら、税金や社会保険料が引かれる前の「総支給額」と同じです。
つまり、ワンルームマンションの大家さんになると、家賃が全額もらえるわけではなく、そこから必ず差し引かれる「経費」が存在します。
- 毎月かかる経費： マンションの管理費、修繕積立金、管理会社への委託手数料など
- 毎年引かれる経費： 固定資産税や所得税など
- その他の突発的な出費： 火災保険料、退去後のリフォーム代、エアコンや給湯器などの設備修理代
さらに忘れてはならないのが、万が一空室が埋まらなかった場合、その期間の家賃収入は「ゼロ」になるという厳しい現実です。
これらすべての経費を収入である家賃から差し引いて、最終的に手元にいくら残るのかを計算したシビアな数字が「実質利回り」ということになります。
業者が見せる表面利回りの数字だけを鵜呑みにしてはいけない理由が、ここにあるのです。
これが、素人が騙される落とし穴と言えるものかもしれません。
ワンルームマンション投資の甘い罠
不動産業者が「表面利回り6％でお得ですよ」と勧めてきても、いざ経費を引いて「実質利回り」を計算し直すと、実際の利益は2％や1％にまでガクンと減ってしまいます。
さらに、入居者が退去して「空室」になってしまえば、家賃収入はゼロになるのに、管理費や税金などの支払いは続くため、実質利回りはあっという間にマイナスに転落するというのが、ワンルームマンション投資の甘い罠です。
つまり、表面利回りだけを信じてワンルームマンション投資を始めると、利益が出るどころか、自分の年金から毎月赤字の穴埋めをしなければならなくなり、年金の足しになるどころか悲惨な結果を招いてしまうことになります。
ワンルーム特有の恐ろしい「空室リスク」
ワンルームマンションの主な入居者は、学生や若い社会人などの単身者です。
この層は、卒業や就職、転勤、結婚などで生活環境が変わりやすく、わずか数年で引っ越してしまうということが起こります。
住人が退去すると、次の人が住めるようにするために、壁紙の張り替えやハウスクリーニングを行わなければならず、ここで10万円〜20万円が飛んでいきます。
さらに、新しい入居者を募集するため、不動産屋への仲介手数料などとして家賃の1ヶ月分を支払う必要があります。
次の人がすぐに見つかれば良いのですが、数ヶ月間空室が続くことも珍しくありません。
特に学生向けの物件は、4月の入学シーズンを逃すと途中から入居する人はほとんどいないため、翌年の春まで丸1年間、家賃収入がゼロという最悪の事態にもなりかねません。
仮に半年間空室が続いた場合、入るはずだった半年の家賃が消えるだけでなく、そこから先ほどのリフォーム代や広告費を支払うことになるため、手元に残るお金はあっという間に底をついてしまうどころか、持ち出しという最悪な結果になってしまうのです。
築年数とともに下落する「家賃相場」の厳しい現実
さらに恐ろしいのは、リフォーム代の出費や空室期間のダメージに加えて、家賃相場の下落という問題が追い打ちをかけてきます。
都心の駅近など人気のエリアでも、近くに新しいマンションが次々と建てば、家賃を下げないと入居者が集まらなくなります。
このようになると、最初に思い描いていた「毎月10万円」という家賃収入の見積もりは完全に崩れ去ってしまいます。
このことは、物件が古くなればなるほど経費もかさみ、家賃も下落していってしまいます。
つまり、自分が思い描いていたような、最初の計算通りに家賃が入り続けるわけではなく、業者が提示していた「表面利回り」など、結局はただの絵に描いた餅になってしまうのです。
「空室が1日もない」というあり得ない前提
表面利回りの計算は、1年間（365日）、1日も空室にならず、ずっと満額の家賃が入り続けた場合を前提としています。
しかし現実の賃貸経営では、退去者が出れば次の入居者が決まるまで数ヶ月家賃が入らない時期（空室期間）が必ず発生しますし、部屋を住みやすくするためのクリーニング代やリフォーム代もかかるのです。
毎年の固定資産税や毎月の管理費など、現実的に計算すると、ワンルームマンション投資など最初からやらない方が賢明なのです。
不動産業者は、契約前にこうした不都合な真実をはっきりと説明しないので、甘い言葉に乗せられて投資を始めてしまい、気がついたときには、すでに契約やローンに縛られ、もうどうすることもできない絶望的な状態に陥ってしまいます。
なぜ不動産業者は「表面利回り」を強調するのか
不動産業者は、経費や空室リスクといった現実を全てわかっています。
それにもかかわらず、なぜ表面利回りばかりを強調するのかというと、理由はずばり、数字を大きく見せることで、魅力的な儲かる投資物件だと錯覚させたいからです。
不動産取引に精通した人は、こうしたマイナス要素を全て知った上で、綿密に計算して投資対象を考えます。
しかし、家賃収入が年金代わりになるという甘い考えで始めた人や、銀行に預けるよりずっと利息がいいという営業マンの言葉を鵜呑みにして始めた人は、投資の本当の恐ろしさを知りません。
投資の世界は、決してそんなに甘いものではないからです。
実際に成功している不動産投資家は、深い知識を持ち、市場を徹底的に研究し、シビアな準備と計画のもとで動いています。
「マンション投資で、毎月勝手に家賃が入ってくるから楽ですよ」といった、簡単な話などこの世には存在しないということです。
悪質な業者に騙されないために
「利回りが8%ですから儲かりますよ」と電話やセミナーで勧誘されたとき、その数字の裏にある厳しい現実を知っていれば、甘い言葉に騙されることはありません。
つまり、投資のカラクリを正しく知ることこそが、悪質な業者から自分自身を守る最強の防衛策になるのです。
「絶対に損はしません」「節税になりますよ」と、言葉巧みに実現不可能な高利回りを謳う投資セミナーや勧誘には、決して近寄らないことです。
もちろん、すべての不動産業者が悪意を持っているわけではありませんが、私たちの長年築き上げた大切な資産を狙って、巧妙な罠を仕掛けてくる人間が確実に存在しています。
そうした勧誘を受けたときに、しっかりとした知識を持って「きっぱりと断る」ことが何よりも重要です。
地道な投資
私たちシニアにとって一番大切なことは、老後を心穏やかに、ストレスなく毎日を楽しむことです。
地道な暮らしの中にこそ、本当の「ゆとり」があるのです。
得体の知れないセミナーの話や電話勧誘を鵜呑みにして、無理に資金を増やそうと考えるのではなく、老後の資金があるのなら地道な投資として欲をかかないことです。
よくわからない複雑な不動産投資や、高配当を謳う怪しい金融商品には必ずリスクがあります。
一獲千金という甘い誘惑には耳を貸さずに、コツコツと平穏を保つのが金融における地道な投資です。
地道な投資で、趣味や日々の新しい学び、そして大切な人との豊かな時間のために使うほうが、よっぽど幸せな老後と言えるのではないでしょうか。
おいしい儲け話にはきっぱりと背を向け、身の丈に合った生活を大切にする。
それこそが、心に「余白」と「ゆとり」を持った、一番豊かな老後の生き方なのです。
